Русская линия
Русская линия Сергей Пыхтин16.10.2006 

Кризис рынка недвижимости неизбежен

В начале сентября произошло важное событие. Предвосхищая последующие размышления, можно сказать: банковско-финансовый кризис следующего года стал неизбежным. Дело в том, что финансовую пирамиду, выраставшую на почве московской, подмосковной и отчасти питерской недвижимости, соотношение между которыми примерно 1:0,25:0,25 [1], ожидает неизбежное падение. Оно похоронит под своими обломками банки, финансовые группы, обесценит деньги вкладчиков, разметает в пыль на рынке недвижимости надежды мелких и средних спекулянтов, чья алчность не знала границ весь последний год.

I


До сентября был возможен иной сценарий. Плавный рост цен с дальнейшим небольшим их падением и, соответственно, с выходом из кризиса с минимальными потерями для участников рынка недвижимости. Но, поскольку в сентябре рост цен на нём составил более 5%, а это самый спокойный месяц в году с точки зрения сезонного фактора, то это должно означать, что и в ближайшие 5−6 месяцев динамика роста будет или примерно такой же, или даже больше. Она, следовательно, будет стремиться превысить 5% в месяц.

Понятно, что спекуляция захлестнула этот сектор. В нем накоплены колоссальные средства. Превышение над потребительной стоимостью жилья в годовом измерении уже превышают размер федерального бюджета. И даже в относительном измерении тот объем, который 8 лет назад, накануне пресловутого дефолта, характеризовал рынок ГКО.

Наличие кризиса или его предпосылок налицо. Но парадокс заключается в том, что, в отличие от предыдущего, теперь государственная власть не играет в нем почти что никакой роли. Она уклонилась от того, чтобы быть его финансовым участником. Да и зачем? Закрома страны, если верить отчетам правительства и Центробанка, пухнут от золота, валютных резервов и средств стабфонда [2]. Долларовый дождь, идущий от бездумной продажи «за бугор» сырой нефти и природного газа, держит федеральный бюджет на плаву. При этом приходится оставлять в стороне искусственное сдерживание Кремлем государственных расходов на фоне очевидной деградации и разрушения всех видов инфраструктуры — начиная с коммунального хозяйства в городах и кончая практическим разложением вооруженных сил, основанная масса которых небоеспособна и практически безоружна для настоящей войны. Однако дефицит вот уже несколько лет сменился профицитом, следовательно, дефолта не будет.

Кризис, о котором идет речь, произойдет не вследствие невыполнения финансовых гособязательств. Государство теперь ничего и никому не должно [3]. Но грядёт мощнейший кризис недвижимости с резким падением цен на жилье в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, там, где его развивали наиболее сильно. Отсюда — неизбежное при развитии кризисного процесса разорение строительных компаний, разнообразных финансовых групп и банков. И как результат — уничтожение вкладов, обесценивание активов, затоваривание, застой, рецессия и все, вытекающие из них, депрессивные последствия [4].

Финансовая история знает бесконечное множество таких явлений. Которые, надо заметить, не имеют никакого отношения к государственным финансам. Тем не менее, они приобретали, как правило, общенациональный характер. Как знаменитый тюльпановый кризис в Голландии или великая депрессия в США. Если афера с МММ, в которую были вовлечены до 40 миллионов человек, оценивалась в сотни миллионов долларов, то прогнозируемый кризис рынка недвижимости захватит сотни миллиардов долларов. В 1000 раз масштабнее.

Обратимся к механизму реализации такого кризиса. Если темпы роста цен на недвижимость, выросших в 2006 году на 40−50%, превышают 5% в месяц, то спекулятивная составляющая той же самой цены увеличивается вдвое быстрее. В Москве по показателю irn.ру потребительная стоимость жилья составляет $ 2000 за квадратный метр. При этом потребительная стоимость жилья в сфере массового строительства имеет существенный разброс по различным регионам страны. В провинции она значительно ниже, чем в столичном регионе, что обусловлено, прежде всего, рыночными факторами неэкономического характера. Себестоимость строительства жилья в эконом-классе составляет 1,2−1,3 тыс. долларов, в бизнес-классе до 1,8 тыс. долларов («Газета», 27.09.06). Но цена на конец сентября уже превышала $ 4000. Стало быть, размер спекулятивной прибыли сравнялся со стоимостью. Но у этой прибыли есть естественный предел. Цена растет до тех пор, пока не упирается в потребительский платежеспособный спрос [5]. Даже когда этот повышенный спрос пропитан запахом нефти и газа, как считают в правительстве — незаработанными средствами.

Но когда-нибудь скорость роста цен на жилье снизится до 1−2% в месяц, то есть уменьшится в два-три раза. И в этот момент подавляющее большинство частных инвесторов, использующих квартиры не для проживания, а для выгодного размещения капитала, почувствуют: пришло время фиксировать прибыль [6]. Оборотной же стороной такого шага, но производимого в массовом порядке, оказывается стремительный рост предложения. Колоссальное число квартир будет выброшено на рынок жилья в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге и обрушит его. Как показывает практика, в подобных кризисных ситуациях, падение цены будет в два раза быстрее, чем предыдущий рост. Значит, падение цен будет происходить со скоростью, близкой к 10%.

Нетрудно сосчитать, что после 5−6 месяцев подобного падения рыночная цена окажется ниже сегодняшней потребительной стоимости. Исчезают ресурсы, питающие существование банков, строительных компаний и частных инвесторов. Они разоряются. Система оказывается в состоянии коллапса. Нетрудно предугадать, как начнут действовать наши благородные и честные частные банки. Для них этот кризис не будет первым. У них уже есть кое-какой опыт. Стоит банкам оказаться в кризисной ситуации, чреватой потерями сотен миллиардов, как у их владельцев тут же возникает непреодолимое желание присвоить последние 10 миллиардов из кассы и растворится в зарубежном пространстве. Во время банковской паники выигрывают те, кто больше других имеет возможность украсть. В этот момент красть начинают все.

Поскольку падение рынка жилья приходится, согласно нашему сценарию, на весну следующего года, оно не может не сопровождаться социальными потрясениями. Пик кризиса приходится на общероссийские парламентские выборы. Разумеется, страна находимся в состоянии «управляемой демократии». Властью «схвачено все». Или «почти все». Но, скорее всего, власть, как всегда, блефует. Нулевую поддержку на выборах невозможно представить 100-процентной. 5% «за» не удастся выдать за 50%. При Сталине, Хрущеве и Брежневе, чтобы вывести 99,9 «за» — надо было принудить практически всех явиться на избирательные участки. Документальная фальсификация была исключена. Сейчас другие времена. В Москве голосует меньше 20%. В регионах — несколько больше. Увеличить явку существующая власть не в состоянии. Если она станет расти, то это произойдет вопреки желанию властей, из-за увеличения протестных голосов. Разорение, связанное с падением рынка жилья, наверняка приобретет массовый характер. Его следствием могут стать события, по сравнению с которыми Кондопога будет казаться незначительным давним эпизодом.

II


Итак, это одна сторона дела. Процесс, обусловленный предложением. Но на рынке есть и спрос. Что происходит здесь? Ныне целый ряд факторов его сузили. Как только было объявлено о национальном проекте «доступное жилье», появился пакет законов. Один из них — 214-ФЗ «О долевом строительстве» — нанес весьма ощутимый удар по предложению. С одной стороны, запрещено использовать деньги дольщиков до тех пор, пока не оформлены все необходимые проектные и разрешительные документы, с другой — резко усилена ответственность банков. Результат не заставил себя долго ждать. Объем предложения на первичном рынке в Москве снизился в целом в 5 раз, а по некоторым видам жилья — в 10 раз.

Федеральное правительство, выступившее с законодательной инициативой, действовало по сугубо благим пожеланиям. Конечно: «хватит с нас строительных пирамид». Недопустимо начинать строительство, если нет утвержденного и согласованного архитектурно-инженерного проекта. Банк должен отвечать, если он не закончил или бросил финансировать стройку. В результате банки и дольщики ушли с рынка, а строители остались без средств.

Вторым существенным фактором, повлиявшим на предложение, оказалась бюрократизация в распределении земли под застройку. Это в особенности касается Москвы и Подмосковья. Между тем участков, пригодных для застройки, здесь великое множество. Вот только — или нет дорог, или отсутствуют электро-мощности или электросети, или невозможно обеспечить канализацию, или проблема с газоснабжением. И коммунальным обеспечением дело не ограничивается. Помимо инженерных сетей для жилья, точнее — для тех, кто в них будет жить, необходимы школы и магазины, поликлиники и больницы, парки, скверы и театры. И много чего еще, что должно быть в благоустроенном городе благоустроенного государства [7].

Интерес всегда вызывают только такие земельные участки, которые обеспечены развитой инфраструктуры. Когда ее нет, инвесторов и строителей никакими коврижками не заманить.

Увеличение количества привлекательных строительных участков зависит не только от объема денежных вложений со стороны городских бюджетов. Ведь инфраструктура городских поселений — согласно принятому порядку — это имущество, которое должно находиться в муниципальной собственности. А за этим стоит политическая воля. Она предполагает определенные организационные действия, связанные с градостроительным планированием. С большой буквы оно именуется Генеральным планом.

Но в Москве его нет, как не существует основополагающего нормативно-правового акта, установившего градостроительное развитие региона. В столице России местная власть образовала 125 районов — но ни один из них не имеет проекта детальной планировки. Или они не доделаны. Или сделаны так, что ими невозможно пользоваться. Во всяком случае власть столицы чувствует себя комфортно, создав градостроительный хаос в Москве и превратив разрешения на строительство в весьма ликвидный товар [8].

Что же усугубило эту ситуацию? Не в последнюю очередь — Лужков, которому исполнилось 70 лет, и время которого заканчивается. В конце 2007 года, если не раньше, ему придется покинуть особняк на Тверской. Поэтому его желание порадеть трем-четырем компаниям, принадлежащим его семейству, привело к тому, что с рынка были изъяты участки, на которых было можно строить [9]. Конечно, их не так много. Но они все оказались в одних руках. Но все равно объем предложения, выражаемый в миллиардах долларов, снизился.

Далее. Избирательная кампания еще не начата. Но в предвыборном энтузиазме определенное количество жилья уже перераспределяется на социальные нужды. Военным, феэсбешникам, милиционерам и многим другим категориям. Фактор сам по себе незначительный. Но и из-за него какое-то количество квартир не досталось рынку [10].

Теперь о спросе. В отличие от предложения, где происходило сокращение, спрос, наоборот, разогревался. Прежде всего, нефтяными и газовыми доходами, которые объективно скапливаются главным образов в Московском регионе. Затем, федеральными деньгами, пущенными на «доступное жилье» по программе ипотечного кредитования. На 1 июля 2006 года на приобретение жилья выдано кредитов на 297 млрд руб., что на 66,4% больше, чем к концу 2005 года. Более трети этой суммы приходится на Московский регион. Однако, если в 2005 году на выданные кредиты можно было приобрести 448,4 тыс. кв. м, то на кредиты, выданные в первом полугодии 2006 г, 348,4 млн. («Время новостей», 3.10.06). Свою лепту вносят и региональные власти, удовлетворяющие свои аппетиты на этом рынке за счет создания разнообразных схем, чтобы переводить бюджетные средства на счета спекулянтов. Власти Москвы намерены перекачивать средства бюджета коммерческим банкам, участвующим в ипотечном кредитовании, используя для этого неких «очередников». Субсидии должны покрывать «значительную часть стоимости квартиры» и расти «параллельно с ростом цен на недвижимость». Очевидна коррупционная подоплека этой схемы («Итоги», N 35/2006, 25.09.06).

Нуждающийся в жилье гражданин, накопивший, положим, 30 тыс. долларов, прежде не думал даже об однокомнатной квартире. Но он узнал об ипотечной программе, благодаря которой у него появляется возможность получить кредит на 70 тыс. долларов и приобрести такую квартиру. Оформив кредит, он оказывается на рынке. Казалось бы, вопрос решается. Предложение встречается со спросом. Но не тут-то было. Оказывается, за 100 тыс. долларов или за 2,7 млн руб. на рынке квартир нет. Они вообще-то есть, но за 110 тыс. долларов — то есть за 3 млн руб.

Соискатель тёплой крыши над головой возвращается в исходное положение. Но он не отчаивается. Он накапливает еще 3 тыс. долларов и переоформляет банковский кредит, увеличивая его на 7 тыс. долларов. Наш герой, понятное дело, не богач. На это у него уходит, скажем так, 3 месяца. И тут он узнает, что квартира, которую он желает приобрести, опять выросла в цене. Она стоит не 110, а 120 тыс. долларов. Ему опять приходится начинать бег по кругу. Или оставить это занятие до лучших времен. Большая часть, однако, так просто не сдается. Они мечутся между двумя потребительскими полюсами — желанием купить квартиру и возможностью это сделать как можно быстрее. И доводят рынок недвижимости до точки кипения [11].

Ипотечное кредитования, вместо того, чтобы сбивать цены на жилье, помогает их взвинчивать. Почему? Потому что положительное влияние ипотеки начинается лишь при крайне низких банковских ставках. Не больше 1−2% годовых. Но сравнительно низкие нормы ипотеки экономически возможны в том случае, когда банковская система переполнена деньгами. Ипотечное кредитование начинает привлекать коммерческие банки лишь тогда, когда все остальные виды кредитования исчерпали себя, если кредитный портфель пустеет, а денег становится все больше и больше. Но если отрасли экономики нуждаются в инвестициях или государственная политика направлена на реализацию капиталоемких программ, у ипотечного кредитования нет шансов на развитие. Тогда проценты по ипотеки растут, что лишает ее экономического смысла [12].

Потребитель ипотеки не в состоянии уплачивать высокие нормы процента. Богачи не нуждаются в кредитах, чтобы приобретать жилье. Они сами ссужают деньги. Беднякам никто не даст кредит — они не в состоянии его погасить [13]. Ипотека — удел среднего класса. Это — всеобщий закон решения жилищного вопроса в условиях господства частной собственности. Надо заметить, что в современной России средний класс — экзотика. Еще 10−15 лет тому назад старый средний класс, состоявший из квалифицированных рабочих, служащих, офицеров и парт-аппарата, исчез, не пережив погибшего общественного строя. А для возникновения нового среднего класса, определяемого среднеарифметическими по стране размерами денежного дохода, рекрутируемого из коренного населения, было слишком мало времени и слишком много неблагоприятных условий. Объем ипотечных кредитов пока что не может быть слишком большим. На ситуацию, однако, влияет, во-первых, неравномерность развития регионов страны, из которых в этом отношении вырвались Москва. Санкт-Петербург и Подмосковье, и, во-вторых, иммиграция как раз в эти регионы состоятельных людей из других частей страны и из-за нового зарубежья — прежде всего из Закавказья и Средней Азии. У русских практически нет денег, зато у «старых» и «новых» иностранцах их более чем достаточно. Имея в Москве и других развитых частях России торговый и зачастую криминальных бизнес, что чаще всего одно и то же, отсюда такие баснословные доходы, эта категория заинтересована в приобретении жилья. Таким образом, отсутствие среднего класса не мешает развитию ипотеки, но при ажиотажном спросе на ипотечный кредит дает возможность поднимать норму процента до 12−15 и больше.

У ипотечного кредитования есть не только отмеченные недостатки, но и достоинства. При сравнительно низком проценте по этому вида кредита банки вместе с тем получают под него надежное обеспечение. Кредитор почти что не рискует своими средствами. Банк-кредитор от ипотеки имеет устойчивый доход.

Но все эти рассуждения для России малоактуальны. И дело не столько в социальных особенностях. Созданная ныне финансовая система страны не имеет главного условия для развития ипотеки. В отечественных банках нет избытка денег. Наши банки по сравнению с западными банковскими монстрами — пигмеи.

Вот почему ипотечная программа, развернутая сейчас правительством, носит по преимуществу пропагандистско-истеричный характер. Она выполняет политическую функцию. Вместо обеспечения граждан страны достойными жилищными условиями ее реализация сводится к закабалению населения столичных регионов, опутыванию его финансовыми обязательствами. К тому же ее списали с американской, где она развивалась несколько веков и где население в силу исторических особенностей Нового света приучено жить в кредит, а средний класс многочислен. Вряд ли поэтому нашу ипотеку можно положительно оценивать и полагать, что она оказала позитивное влияние на развитие рынка недвижимости. Когда же эту систему стали наполнять средства федерального бюджета, якобы для ее поддержки, они усилили спрос на кредиты, зато, как мы уже показали выше, в совокупности с иными факторами сузили предложение.

Что еще увеличило спрос? Тот факт, что в других сегментах хозяйствования произошло сужение возможностей развития прибыльного предпринимательства. Где законами, где объективно созданными условиями, где — правоприменительной практикой. Еще 10−15 лет назад начать собственное прибыльное дело было можно, имея на руках 10 тыс. долларов. Пусть небольшое, зато свое. И худо-бедно развиваться. Сейчас малый и даже средней руки бизнес практически находится в состоянии деградации. Особенно в московском регионе. Чиновный произвол, для которого нет ни законов, ни совести, и налоговый пресс делают любое реальное производство, будь то товары или услуги, убыточными. Его приходится или сворачивать, или уходить туда, где еще можно иметь прибыль. И оказывается, что чуть ли не единственным видом ее легального извлечения является вложение денег в приобретение жилья. Человеку с деньгами ничего иного не остается, как вкладывать их в недвижимость и ждать роста цен. В зависимости от размеров кошелька приобретается одна, две, десятки квартир. Из средства решения жилищной проблемы в стране, где обеспеченность квадратными метрами минимальна, вложение денег в эту сферу превращено, таким образом, в разновидность финансового инструмента, вроде операций с ценными бумагами. Деньги, которые могли бы обслуживать реальный сектор экономики или тот же фондовый рынок, бросились на московский рынок недвижимости. И, разумеется, взвинтило цены со скоростью создания снежного кома.

Когда стало очевидным, что капитал, вложенный в приобретение недвижимости на жилищном рынке, возрастает в цене со скоростью, превышающей 5% в месяц, и в иные месяцы достигают и величины в 10%, начался психоз, то есть логика рынка, когда его захлестывает спекулятивный ажиотаж. И сбить его до приемлемого уровня невозможно. Деньги, зарабатываемые на торговле нефтью и газа, которые власть отказывается вкладывать в развитие реальной экономики, коммунальное хозяйство, науку, образование или оборону, лишь увеличивают спрос на жилье [14].

III


Но спрос спросу рознь. Одно дело — потребительский спрос. Тогда приобретение квартиры совпадает с решением жилищной проблемы. Истраченные на эти цели средства поглощаются в конкретном жилье и уходят из рыночного оборота. Тогда его потенциальная цена или цена, за которую она была приобретена, не имеет экономического значения. Но ее величина известна. В Москве она составляет примерно $ 2000 за метр. Иное дело — коммерческий спрос. В этом случае жилищная проблема усугубляется. Жилье, становящееся предметом коммерческой сделки, оказывается лишь извращенной формой тезаврации, накопления и сохранения капитала, исходным материалом для строительства финансовой пирамиды. Здесь капитал не реализуется, а бесцельно накапливается, парадоксальным образом обессиливая и обескровливая экономику точно так же, как остановленные заводы, если они ничего не производят, зато требуют расходов на свое содержание или консервацию. В этой сфере цена жилья вдвое выше. $ 4000 за метр.

Если бы разогрев цен на рынке коммерческого жилья продолжался месяц или два, то не было бы ничего опасного. Если бы не август. Август для средней полосы России носит характер общенационального индикатора. Произойди тогда падение темпов роста цен на жилье, и стало бы понятно, что кризис здесь носит временный характер и у него нет перспективы. Однако никаких симптомов выздоровления не произошло. Вот почему ему придется падать с высоты в 4000 долларов и даже выше.

Не случайно именно в августе родилась версия о наличии на рынке жилья монопольного сговора. Его поисками озаботилось правительство РФ. Генпрокуратура принялась за расследование, которое, как обычно, ничего не дало. Оно искало сговор в среде застройщиков. То есть там, где сговоров не может быть. Договариваться о ценах или диктовать цены могут лишь монополисты. А в строительстве жилья монополистами являются лишь губернаторы. Именно они, прикрываясь подчиненными им административными службами и коммерческими конторами распределяют землю и инфраструктуру. Но губернаторы, являясь номенклатурой президента и покровительствуемые им, недоступны ни антимонопольному ведомству, ни прокурорам. Они вне реального контроля и, естественно, вне уголовной и административной ответственности. Вот почему распределение участков земли под застройку имеет форму их раздачи. Иногда — реальным застройщикам. Зачастую — посредникам, перепродающим не реальный товар, а «право на товар». Губернаторы могут при этом бесстрашно руководствуются одними лишь личными предпочтениями, семейными интересами, родственными связями. О конкурсах или аукционах не может быть и речи. Когда же, наконец, пройдя по цепочке спекулянтов, поднимающих цены на недосягаемую для нормального рынка высоту, участок застройки оказывается у реального подрядчика, ему уже не с кем сговариваться. Зато имеет место истеричный рост цен.

На уровне застройщика или частных инвесторов сговор о ценах на коммерческое жилье невозможен чисто технически. В одной лишь Москве их насчитывается более 200 тысяч, в Подмосковье и Санкт-Петербурге — по 50 тысяч. Даже когда несколько застройщиков занимаются каким-нибудь одним объектом, и тогда им не удается договориться. Потому что каждый из них ограничен временем. В отличие от спекулянтов, застройщик заинтересован в том, чтобы реализовать построенное жилье как можно скорее. Он торопится продать и потому менее всего способен договариваться…

Крах рынка происходит следующим образом. Когда рост доходности опустится до 1−2% в месяц, у подавляющего числа инвесторов появится желание решить вопрос с прибылью. Они начнут ее фиксировать. Им покажется — вот он, максимум. А раз наступил такой момент, актив в форме жилья надо продавать. Иначе прибыль будет упущена. Абсолютно типичное поведение для инвесторов. Критический момент, скорее всего, наступит зимой этого или весной будущего года. Так как накоплено большое количество коммерческого жилья, его появление на рынке обрушит рынок. В этот период предложение опережает спрос, и цена начинает снижаться. Трудности продаж заставляют собственника, нервы которого напрягаются, снижать цену. Спад будет происходить гораздо интенсивнее, чем рост, и за 4−5 месяцев спекулятивная дельта, составляющая половину рыночной цены, превращается в дым [15].

По своим последствиям крах рынка недвижимости может даже превзойти дефолт 1998 года. Хотя здесь речь идет не о государственных бумагах, а о квартирах, зачастую целых многоквартирных домах, все равно его волна накроет банковскую систему. Банки, которых всегда привлекает высокий процент, спекулируют жильем точно так же, как в середине 90-х они спекулировали ГКО. Но в отличие от частных инвесторов, банки распоряжаются не своими, а заемными средствами. При угрозе разорения они, как правило, расплачиваются деньгами вкладчиков. Затем банки закрывают, а счета обнуляют. Неплатежи между банками стремительно достигает колоссальных размеров. Там процесс носит бинарный характер. Кризис, таким образом, солидарно захватывает и те банки, которые не участвовали в жилищных спекуляциях. В итоге без средств оказывается население страны в целом, включая как частных лиц, как и предпринимателей. Вообще говоря, банковский крах не щадит никого. В том числе и политиков. Поскольку его пик придется на избирательную кампанию, от него неизбежно должны пострадать те политики, которые так или иначе связаны с программой «доступное жилье». Выигрывает же от него любая оппозиция. Если она сможет привлечь к себе протестный электорат, овладев мощными информационными ресурсами. Что же касается региональных баронов, прежде всего Лужкова, Громова и Матвиенко, то им придется снять с себя всякую ответственность за происходящее. Мяч будет переброшен на сторону федеральной власти. Она, мол, им только мешала и вставляла палки в колеса. Тот же Лужков создал о себе миф, что он самый энергичный строитель, администрация которого только тем и озабочена, чтобы решить в Москве жилищный кризис. И никому не докажешь, как далека действительность от этого образа [16]. Хотя, несмотря на строительство в Москве за время правления Лужкова 40 млн. кв. метров нового жилья, число нуждающихся в нем коренных москвичей нисколько не уменьшилось. Все, что строилось при Лужкове, превращалось в товар и продавалось либо спекулянтам, взвинчивающим цены, либо иностранцам и приезжим южанам. Благодаря такой политике столица России уже наполовину состоит из иностранцев — азербайджанцев, армян, грузин, евреев и других. Заместитель Лужкова по строительному комплексу В. Ресин заявил, что около 70% покупателей квартир в Москве — иногородние. Если приплюсовать к этому долю иностранцев, которые не подходят под первую рубрику, то коренным москвичам вообще ничего не останётся («Газета», 14.09.06).

Сотня провинциальных «кандопог» ничто по сравнению с одной большой «кандопогой», в которую, при развале финансовой системы и крахе банков, может превратиться Москва. Ведь кризис ударит не по «многонациональной Москве», паразитирующей на разнообразных спекуляциях или заработок которой зависит от преимущественно криминальной деятельности, а, прежде всего, по ее русскому населению, степень участия в спекулятивной деятельности которой минимален. Временность бешеной доходности рынка жилья в Москве подтверждается операциями по найму квартир. На рынке найма, где доминирует коренное население, цена среднего размера и комфортности квартиры составляет не более 500−700 долларов в месяц, когда как цена таких квартир на рынке жилья, где доминируют новые иностранцы, находится на уровне 160−370 тыс. долларов. Следовательно, скупка квартир заведомо убыточна, если предполагается их сдача в наем. К тому же по сравнению с 2003—2005 гг. окупаемость квартир снизилась в 3−4 раза. Отсюда следует, что за массовым приобретением квартир стоят внеэкономические причины («Газета», 27.09.06).

Главное, что уже ничего для его предотвращения сделать нельзя. Для превентивных мер время упущено. Чтобы упростить ипотеку, расширить предложение, сбить цены трех-четырех месяцев недостаточно. У федеральной власти, исповедующих в экономике либеральные идеи, нет никаких компенсаторов. Даже ресурсы Стабфонда, создание которого оправдывалось необходимостью финансовых резервов «на всякий случай», не помогут. Обычные решения запоздали как минимум на два-три года, значит, не обойтись без чрезвычайных мер. Они должны быть жесткими и непопулярными. Пересмотреть пресловутый и вредный 214 закон. Не развивать, а приостановить ипотеку [17]. Укротить губернаторов. Провести чистку от коррупционеров, блатных и «семейных» все административные службы, так или иначе причастных к жилищно-коммунальному хозяйству, проектированию и строительству. Прорвать саботаж в оформлении разрешительной документации на новое строительство. Если предприниматели увидят, что земельные участки есть, что власть на их стороне, они начнут строить и объем вводимого жилья резко увеличится. Тогда неблагоприятные последствия кризиса будут сглажены. Хотя бы частично [18].

Однако все смотрят телевизор, кто-то всё ещё читает газеты, для деловых людей доступен Интернет. Кроме болтовни и пиара, паразитирующего на национальном проекте «доступное жилье», нет ничего реального и материального. Всерьез решением очевидно набухшей проблемы никто не занимается. И делать не собирается. В мыслях такого нет. Вот почему кризис неизбежен.
Сергей Пыхтин,
редактор сетевого журнала «ЗОЛОТОЙ ЛЕВ», помощник депутата
Государственной Думы


СНОСКИ:

1 — В 2005 году ввод в действие жилых домов оставил: в Москве 5296,5 тыс. кв. м, в Московской области 4648, 5, в Санкт-Петербурге 2012, 2 тыс. кв. м («Газета», 14.09.06). Всего в РФ в 2005 году построено жилья около 43 млн. кв. м, в 2004 — 41 млн., в 2003 — 36 млн. кв. м (РГ, N 113, 30.05.06).
2 — За пределами настоящего анализа остается тот факт, что все эти финансовые резервы выведены правительством РФ из национальной экономики и размещены заграницей в ценных бумагах США.
3 — За пределами настоящего анализа остается тот факт, что все эти финансовые резервы выведены правительством РФ из национальной экономики и размещены заграницей в ценных бумагах США.
4 — Характерны материалы, публикуемые в изданиях фирм, извлекающих сверхприбыль на спекуляциях с жильем. В одном из столичных журналов можно прочитать, что «тенденция к увеличению номинальных цен недвижимости в долгосрочной перспективе сохраняются везде», что в Лондоне с 1972 года она подорожала в 15 раз, что информация о дороговизне цен в Москве возникает из-за «недостатка информации», что в крупных городах Западной Европы цены на жилье на 60−70% выше московских («Секрет фирмы Light», N06, март 2006).
5 — Покупательная способность населения в приобретении жилья за последние два года снизилась на 15−30% («Время новостей», 3.10.06,)
6 — В Москве, где проживет более 1,5 млн. семей, до 50% купленных квартир не заселяется («Газета», 27.09.06).
7 — Выделение земельного участка под строительство и обеспечение их коммунальными сетями, теплоснабжением, электричеством составляет до 40% стоимости кв. метра. Если исходить из запланированного доведения объемов жилищного строительства с РФ до 80 млн. кв. м в год, то при нормативной плотности в 420 человек, на одном гектаре можно возвести до 8 тыс. кв. м. На их обустройство потребуется 300−500 млрд руб., столько же придётся затратить на приобретение земли (РГ, N 113, 30.05.06).
8 — На получение разрешительной документации согласно столичным инвесторам уходит около двух лет. При этом доля города в прибыли от проекта составляет 50−60% («Газета», 14.09.06). Как полагает вице-премьер Д. Медведев, «в регионах земля под новое строительство есть, но оборот этой земли до сих пор остается закрытым и нерыночным». По мнению руководителя Росстроя С. Кругляка, «необходимой градостроительной базы нет — вся деятельность на строительном рынке носит сумбурный и субъективный характер» (РГ, N 113, 30.05.06)
9 — По данным Г. Хованской, депутата Госдумы от Москвы, 25−30% рынка Москвы находятся в руках нескольких компаний, аффилированных с городскими властями («Газета», 14.09.06).
10 — Лишь Минобороны и только в начале 2006 года выкупило в Москве до 9 тыс. квартир («Время новостей», 3.10.06).
11 — В начале 2004 года на суммарные сбережения населения страны можно было приобрести около 230 млн. кв. м, к середине 2006 — около 200 млн. В Москве сбережения позволили бы жителям купить в 2004 г. 80,2 млн. кв. м, сейчас — 58,4 млн («Время новостей», 3.10.06).
12 — Базовые ставки по ипотечным кредитам составляют порядка 10,5−12% годовых в валюте и 14−16% в рублях, что на 2−3% выше, чем год назад («Время новостей», 3.10.06).
13 — В общем объеме построенного нового жилого фонда в РФ, равного примерно 50 млн. кв. метров, так называемое социальное жилье составляет не более 0,1−0,2%. Такова доля, выделяемая на удовлетворение неплатежеспособного спроса. Бедность, согласно данным статистики, охватывает до 80% населения. Таким образом, на приблизительно 20% жителей приходится не менее 99,2% вводимого жилья. Можно ли такую пропорцию назвать «социальным государством»? Было бы также небезынтересно выяснить этническую структуру этих 80 и 20%.
14 — В сентябре цены на нефть упали на 20% и, скорее всего, она будут плавно снижаться. Поскольку экономика и финансы РФ весьма чувствительны к колебаниям нефтяного рынка, хозяйственная конъюнктура и уровень доходов населения зависят от него, то этот фактор может негативно повлиять на кризис на рынке недвижимости. Нечто подобное происходило в Японии в начале 90-х годов, где кризис строительного рынка при несравнимо более мощном банковском секторе продолжался 15 лет («Газета», 27.09.06).
15 — Симптом именно такого развития проявился в Москве уже в сентябре, когда число продавцов квартир вдвое превысило число покупателей. При этом объем предложения в период с 14 по 20 сентября превысил показатель месячной давности на 30% («Газета», 27.09.06).
16 -Как не без иронии заметили авторы «Московских новостей», все происходящее в московском строительном комплексе кажется не менее значительным, чем поход на генуэзцев или англо-бурская война, что Лужков — символ Москвы, ее главный рукотворный и заботливо пестуемый миф, единственный актор ее внесшей и внутренний политики, ее главный и единственный культурный герой. То есть человек, в одиночку, вопреки воле олимпийского Кремля и стихии народных масс, творящий современную историю Москвы так, как он хочет. И с теми, кого он выбирает. Все достижения Москвы — это Лужков. Все провалы… следствие отступления от прозорливой линии лужковского гения («Московские новости», N35, 15−21.09.06).
17 — У правительства РФ, по-видимому, прямо противоположные намерения. В 2004 году сумма выданных ипотечных кредитов составила 20,1 млрд руб. На конец 2005 года объем ипотечного кредитования приблизился к 80 млрд руб. К 2010 году он возрастет более чем в 20 раз — до 415 млрд руб. (РГ, N 113, 30.05.06). На 2006−2007 годы по программе «доступное и комфортное жилье» оно намерено выделить за счет федерального бюджета 86,1 млрд руб. («Газета», 14.09.06).
18 — Министр Минрегионразвития В. Яковлев, бывший губернатор Санкт-Петербурга, предложил ввести налог на лиц, приобретающих вторую или третью квартиру («Газета», 14.09.06).

http://rusk.ru/st.php?idar=110617

  Ваше мнение  
 
Автор: *
Email: *
Сообщение: *
Антиспам: *   
  * — Поля обязательны для заполнения.  Разрешенные теги: [b], [i], [u], [q], [url], [email]. (Пример)
  Сообщения публикуются только после проверки и могут быть изменены или удалены.
( Недопустима хула на Церковь, брань и грубость, а также реплики, не имеющие отношения к обсуждаемой теме )
Обсуждение публикации  

  Никифоров А.В.    16.10.2006 08:56
Заказняк на Лужкова… Я тоже не в восторге от семейственной монополии семьи мэра на строительном рынке и цены, действительно, такие, что в душе хочется краха этого сектора… но… один из постулатов экономики – перед стагнацией наступает стабилизация цен. Нету стабилизации… А кликушество об очередном дефолте – полноте… У банков в портфелях строительных активов 5-10%, может за исключением узкопрофильных, одноразовых, специально для этого созданных. К сожалению, не будет такого обвала в этой области, а жаль… квартирку-то поменять охота…

Страницы: | 1 |

Rambler's Top100 Каталог Православное Христианство.Ру Рейтинг@Mail.ru