 |
| Фонд «Русская Цивилизация» | Евгений Чумаков | 04.03.2005 |
По мнению его сторонников, новый Жилищный кодекс заполняет огромную правовую нишу, которая существовала в жилищном законодательстве еще с советских времен. Действительно, необходимо признать, что старый советский Жилищный кодекс РСФСР, действовавший до 1 марта 2005 года, плохо вписывался в рамки либеральной концепции «войны всех против всех» и, даже несмотря на все изменения и дополнения, фактически мешал рассматривать жилье как рыночный товар.
Дело в том, что в рамках системы «конкурентных рыночных отношений» жилье не только выступает в качестве наиболее дорогостоящего товара, приобретаемого человеком в течение всей его жизни, но и одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости, от которого напрямую зависит социальное и биологическое существование человека. А раз этот «товар» имеет столь много привлекательных коммерческих характеристик, то отношения собственности на жилье, по мнению соответствующей части российских законодателей, должны быть не только четко прописаны, но и буквально «зацементированы» на поколения вперед.
Однако противники нового ЖК предупреждают о том, что когда кодекс вступит в силу, резко увеличатся расходы владельцев жилья. Это и налогообложение по рыночной стоимости недвижимости и земельного участка под домом (Новый кодекс объявляет землю под жилыми строениями собственностью ее владельцев. Почему навязывается одна-единственная форма пользования земельным участком — собственность, а не, допустим, бессрочное пользование или аренда — не объясняется) и включение расходов на капремонт в кварплату. В итоге может случиться, что многим людям их квартиры станут просто не по карману.
В ответ на это один из авторов нового жилищного законодательства, экс-министр юстиции и председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников заявил: «Есть такое понятие: „бремя собственности“. Приватизированное жилье — это реальный капитал, и его владелец обязан нести все расходы, всю ответственность по содержанию своей собственности».
Эту логику можно было бы признать безусловно справедливой (любишь кататься — люби и саночки возить), если бы не пара нюансов. Да, с одной стороны в стране строятся дорогие особняки и коттеджи, облагаемые смехотворным налогом. И в этом отношении налогообложение имущества богатых слоев населения по рыночной стоимости было бы справедливым. Но с другой стороны, в России на данный момент рынок доступного жилья отсутствует в принципе, а уровень доходов большинства населения находится в полном отрыве от уровня рыночных цен на имеющееся и строящееся жилье. Поэтому налогообложение приватизированных квартир, принадлежащих простым людям, исходя из их рыночной стоимости, может сделать «бремя собственности» для многих граждан абсолютно неподъемным.
На это г-н Крашенинников ответил довольно цинично: «Нужно заметить, что ЖК… до 2007 года — сохраняет право расприватизировать свою квартиру. Таким образом, малоимущие семьи или, скажем, жильцы старых домов, имеют время, чтобы взвесить „за“ и „против“ и определиться, в какой квартире им лучше жить — собственной или муниципальной, на условиях социального найма».
Фактически, речь идет об очередной экспроприации имущества «дорогих россиян». Такой же, как и проведенная в начале 90-х экспроприация вкладов населения в Сбербанке. Для многих людей приватизированная квартира являлась единственно возможным видом капиталовложений и, так сказать, «последней надеждой». Вклад в банке может пропасть, работы человек может лишиться, но всегда оставалась надежда, что в экстренном случае можно будет продать квартиру, переселиться в более простое жилье, а на вырученные деньги сделать дорогую медицинскую операцию, выучить ребенка и т. д. Но теперь и эта «соломинка» для рядового россиянина становится весьма призрачной. Остается одна надежда, что региональные власти, которые и будут определять конкретную ставку налога, тоже понимают всю ситуацию и не захотят лишний раз злить «электорат», чрезмерно задирая налоговую планку.
Однако, даже если человек решит воспользоваться милосердием господина Крашенинникова и не обременять себя собственностью, а возжелает проживать на занимаемой жилплощади на условиях социального найма — ему тоже не стоит расслабляться в финансовом отношении.
Дело в том, что одна из главных задач, которую решает новый Жилищный кодекс — освободить государство от заботы об обеспечении граждан жильем, от ответственности за услуги ЖКХ, переложив все расходы на граждан. А это значит, что коммунальные платежи неизбежно вырастут.
Правда один из основных разработчиков ЖК и директор Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Минпромэнерго, г-н Круглик, называет совершенно необоснованными опасения о том, что армия российских бомжей увеличиваться из-за неспособности многих людей полностью покрывать расходы на содержание жилья. По его словам: «Стоимость ЖКУ на один квадратный метр жилья, что необходимо для расчета субсидий и межбюджетных отношений регионов и муниципалитетов, и тому подобные параметры перестанут диктовать из центра. Вся полнота полномочий передана тем, кто ближе к людям, кто лучше знает местные условия проживания». Однако оптимизм господина Круглика разделяют далеко не все. Вспомним, ведь премьер-министр РФ Михаил Фрадков уже в конце февраля на совещании по социальным вопросам «выражал обеспокоенность» обоснованностью установления тарифов на услуги ЖКХ в регионах. Сможет ли правительство РФ удержать в разумных пределах аппетиты местных чиновников относительно размера тарифов? Недавний опыт введения системы монетизации льгот заставляет в этом несколько усомниться.
Кроме того, в этой связи встает и вопрос о самом порядке эксплуатации жилого фонда. Так, депутат Госдумы Оксана Дмитриева отметила, что согласно кодексу, в течение года жильцы каждого дома должны провести собрание, где решить вопрос с выбором эксплуатирующей или управляющей организацией. Вместе с тем, сказала О. Дмитриева, сегодня порядка 65% жильцов многоэтажных домов являются собственниками своих квартир. Согласно Жилищному кодексу, оставшуюся часть жильцов (т.е. около 40%) будет представлять государство, т. е. ЖЭК, ДЭЗ, РЭУ и т. п. «Мы это уже видим на примере Санкт-Петербурга», — сказала она. Депутат отметила, что государство, таким образом, может легко навязать дому угодную ему управлющую компанию, которая будет предоставлять минимум услуг ненадлежащего качества за максимум денег. «Цены будут превышать нормативы». О. Дмитриева отметила, что есть опасность развития монополизма и потенциального сговора в системе ЖКХ, снова сославшись на пример Санкт-Петербурга, Коломны.
Главное же изменение по сравнению с действующим с 1983 года Жилищным кодексом РСФСР касается положений, регламентирующих предоставление жилья по договору социального найма. В целом Жилищный кодекс вполне соответствует общей тенденции законодательства последних лет — он делегирует ответственность и социальные обязательства федерального центра субъектам РФ. По новому Жилищному кодексу государство оставило за собой обязанность предоставлять социальное жилье не просто нуждающимся (то есть имеющим минимум квадратных метров на члена семьи), но малоимущим гражданам. Причем кого конкретно считать «малоимущим», будут решать региональные власти — в зависимости от ситуации в конкретной республике, области, крае. Но кого считать малоимущим? Задачу усложняет то, что на федеральном уровне даже не обозначен критерий, который мог бы служить ориентиром для законодателей субъектов Федерации и муниципалитетов в определении этого статуса.
Вне очереди жилье по договорам социального найма будет предоставляться гражданам, квартиры которых признаны непригодными для проживания, детям-сиротам, несовершеннолетним, оставшимся без попечения родителей, лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.
Для всех остальных государство обещает создать условия для приобретения, строительства, найма жилья на рынке. Правительство много говорит о том, что новое жилищное законодательство благоприятно для развития ипотеки. Однако большинство экспертов считают, что даже после принятия нового Жилищного кодекса вероятность снижения процентов по ипотечным кредитам невелика, а значит, главное препятствие для развития ипотеки устранено не будет. Снижения ставок по ипотечным кредитам в России не ожидается главным образом из-за того, что предложение жилья на рынке недостаточное. Пока в России выдано всего около 10 тысяч ипотечных кредитов, а объем ипотечного рынка к концу 2005 года может выйти на уровень 1 миллиарда долларов. По мнению специалистов рынка недвижимости, только лет через пять ипотека может стать по-настоящему доступной.
Кроме того фактором, сдерживающим развитие ипотеки, являются астрономические цены на жилье. С одной стороны, некоторые аналитики считают высокие цены на жилье стимулирующим фактором — если человек не может купить жилье одномоментно, то он воспользуется кредитом. С другой стороны, запредельная стоимость жилья вкупе с высокими ценами по кредиту могут отбить у человека само желание покупать квартиру вообще, даже если он остро нуждается в жилье. После подсчета всех издержек у человека просто опустятся руки. В конечном итоге это неизбежно отразится на социальном климате. И это уже происходит.
Вообще, давая оценку новому Жилищному кодексу нужно исходить из того, в какой системе координат находишься. Если в либеральной, где каждый сам за себя и идет «война всех против всех», то кодекс неплох, потому что убирает многие недоговоренности и четко вносит ясность в отношения по поводу жилья.
Так, сторонниками кодекса справедливо отмечается, что Кодекс работает прежде всего на интересы собственника жилья. Четко оговорены его права, гарантии их защиты, пунктуально прописаны отношения собственника с государством. У собственника появились официальные права на выселение из своей квартиры бывших членов семьи.
Что ж, это адекватная реакция на современный вариант семьи. Если раньше для традиционного общества само словосочетание «бывший член семьи» было диким, то теперь законодатель лишь реагирует на вызовы времени. Многочисленные житейские драмы из-за претензий несостоявшихся невесток и зятьев на жилплощадь родителей бывших супругов на основании одной лишь регистрации давно уже стали притчей во языцех и ситуация явно нуждалась в введении каких-то ограничений. Но теперь, вместе с введенными Жилищным кодексом ограничениями появились и сомнения в справедливости нового жилищного законодательства по отношению к самим этим «бывшим членам семьи». Ведь новый закон фактически выкидывает их на улицу и уповать им остается лишь на отсрочку выселения по суду? Правда, суд может предусмотреть определенные ограничения в этом плане для собственника в случае наличия обязательств по выплате алиментов. Но если собственник продает квартиру — все права на пользование ею у других совместно проживающих с ним лиц исчезают.
Подводя итог, можно сказать следующее. В новом Жилищном кодексе устранен ряд противоречий, существовавших в законодательстве ранее, связанных с оборотом жилья как товара. Однако похоже, что гораздо более важной для разработчиков была другая цель — освободить государство от заботы об обеспечении граждан жильем, от ответственности за услуги ЖКХ и накинуть на шею «дорогих россиян» новую финансовую удавку.
03.03.2005
