Администрация Тюменской области ожидала большего от недавнего визита главы государства. Но, на фоне накала страстей вокруг предстоящего поглощения северных автономий, тюменские методы стимулирования отраслей экономики получили более чем сдержанную оценку. 'Деятельное участие администрации Тюменской области в экономике региона, конечно, заслуживает внимания и поощрения. Понятно и то, что финансовая поддержка отстающих предприятий всех отраслей и форм собственности — вынужденная и, будем надеяться, временная мера. Ведь роль 'спонсора экономики' явно не для власти. У нее совершенно другие функции и задачи'. Какие другие функции и задачи вменены в обязанность государственной власти, Владимир Путин уточнять не стал.
А между тем в Тюменской области, начиная с 2000 года, определено 7 приоритетных отраслей хозяйствования, на которых сконцентрированы усилия по развитию и поддержке. Это сельское хозяйство, строительная индустрия и 5 отраслей промышленности, включая общее машиностроение, лесную и деревообрабатывающую, легкую, алкогольную и стекольную. Администрация области, учредив соответствующие фонды предприняла беспрецедентные меры по привлечению кредитных ресурсов банков. Схема кредитования предполагает компенсацию 2+3 ставки рефинансирования ЦБ РФ из бюджетных средств области, если заемщик выполняет условия кредитного договора. Не последним пунктом в бизнес-планах предприятий-заемщиков является определение суммы ежегодной прибавки по налогам, которая сопоставима с размером компенсации. Иначе в компенсации банковских процентов будет отказано.
Такая местная промышленная политика дает ощутимые результаты в приоритетных отраслях. Компенсация 2+3 ставки рефинансирования ЦБ РФ при кредитовании 7 приоритетных тюменских отраслей уже позволила привлечь в реальный сектор экономики более миллиарда рублей. Причем на каждый вложенный областным бюджетом рубль, приходится более 6 рублей привлеченных средств и около рубля прибавки по налогам ежегодно. Почему же не тиражировать 'тюменское ноу-хау' по добыче дешевых кредитов и наполнению бюджета в масштабах всей страны? По-видимому, на это и рассчитывала Администрация области.
Конечно, данный способ подходит не всем. Он не исключает дискриминации. Но у тюменской администрации нет других возможностей увеличить налоговые поступления. Более 50% бюджета области или 9 млрд. рублей составляет плата за недра, на которую не раз покушались и правительство и депутаты Государственной Думы. Рано или поздно отстоять нефтяную ренту не удастся, она целиком уйдет в Москву. Да и рентабельность добычи нефти в Западной Сибири может снизиться до отрицательных значений с падением мировых цен. В этих условиях действия Губернатора по стимулированию региональной промышленности нельзя не признать своевременными. Остается только сожалеть, что в пылу борьбы за контроль над Севером федералы 'зарубили' благое начинание.
А ведь данный способ привлечения кредитных ресурсов универсален для любой федеральной программы. В настоящее время резервы Центробанка превысили 50 млрд. — ный барьер. Не разумней ли направить часть 'лишних' денег туда, где они дадут быструю отдачу? 19 марта в ток-шоу Светланы Сорокиной 'Основной инстинкт' обсуждались вопросы снижения налогов. Актуализировалась данная проблема в связи с растущим профицитом федерального бюджета. Участники 'шоу', а среди них Кудрин, Илларионов, Жуков и Бендукидзе констатировали, что доходы бюджета действительно быстро растут. Они же были вынуждены отметить, что реального способа потратить профицит с пользой пока не найдено. А между тем после устранения иракского фактора, 'лишних' денег в федеральном бюджете вообще может не оказаться в обозримом будущем. Значит, тратить надо с умом, в расчете на быстрый возврат средств. Где они могли бы принести быструю отдачу по схеме компенсации ставки?
Давайте попробуем подсчитать какую сумму могли бы выдать 'беременные' ресурсами российские банки, если бы они гарантировано и ежегодно получали 25 млрд. рублей в виде компенсации 2+3 ставки ЦБ? Ответ — порядка 200 млрд. рублей. Да этого с лихвой хватит на развитие любой федеральной программы. Ипотеки, например, по 6%-ной ставке годовых для заемщиков! В 2003 году Федеральная система ипотечного кредитования через АИЖК намерена выкупить закладные у региональных операторов на сумму аж целых 2 млрд. рублей — что слону дробина. Причем кредиты выдаются на двадцать лет под 18% годовых. Правда обещают снижение цены кредита до 15−16%. Представим, что в обоих случаях заемщиком выступает обычная молодая семья, планирующая рассчитаться по кредиту в аккурат перед выходом на пенсию. Требуемая на покупку жилья сумма -1.000.000 рублей, первоначальный взнос 100.000 рублей, тело кредита — 900.000, срок — 20 лет. Стоимость заимствований по 15%-ной ипотеке — 2.244.000, по 6%-ной — 1.437.000. Как говорится почувствуйте разницу. А если первоначальный взнос в 100.000 рублей направлять на реинвестирование программы, ее расширение или на государственный заказ инженерных сетей, сумма то получается увесистая — более 22 млрд. рублей? Строители и без этих 10% встанут в очередь за ипотечными квадратами. Шутка ли, по 2500 тысячи семей в каждом из 89 субъектов РФ — 250.000 метров жилья — 2,5 млрд. рублей. Да столько за год строят не везде!
Ипотечные ценные бумаги могут стать в лучшем случае одним из инструментов на финансовом рынке, а значит будут зависимы от рыночной коньюктуры. Предположим они на плаву, и вдруг им находится более привлекательная замена. Сегодня участвовать в ипотеке могут 5−7% населения, да и то потому, что рассчитывают вернуть кредиты в течение года-двух. Не каждому банку захочется возиться ради копеечных процентов.
Граждане России проявляют слабый интерес к сложившимся условиям ипотеки. Они прекрасно понимают, что стоимость квадратного метра массовой городской застройки подвержена значительным колебаниям, а условия кредитования выглядят кабальными. Недалек тот день, когда сегодняшнее 'элитное' городское жилье будет стоить гроши. Зачем же российскому гражданину 'в петлю лезть'? Тогда как стоимость земли во всем мире повышается с ростом населения, а в России — десятки миллионов гектаров пустующих земель. Но замечу, кстати, что земель доступных для среднего француза или немца в радиусе 150 км от крупных городов не найти, а у нас? Уж если занимать так под ликвидную недвижимость с землей, которая имеет склонность дорожать, с индивидуальными домами, имеющими свойство длительной эксплуатации. Тенденция общая, вряд ли кто ее оспорит. Не пора ли вспомнить о 'забытом человеке' Рузвельта? Или тезис Столыпина: 'Главное богатство и мощь государства не в казне и казенном имуществе, а в богатеющем и крепком населении'!
Давайте поподробнее остановимся на этом вопросе.
Инициированный Рузвельтом в 1935 году Закон о ссудах владельцам жилья предусматривал создание Ссудной Корпорации владельцев жилья. Корпорация была уполномочена выпустить облигации на 2 миллиарда долларов для обеспечения рефинансирования ипотечных закладных. Поворот властей лицом к 'забытому человеку' вызвал спонтанный оптимизм, от которого, по Кейнсу, зависит большая часть (в отличие от ожиданий, основанных на расчетах и стремлении к выгоде) позитивных устремлений человека, его способность к реальным свершениям, действиям. После войны жилищное строительство явилось весьма эффективным локомотивом в подъеме экономики США. По сей день ипотека у них является стабильным источником дохода финансовой системы. За какие-нибудь 5 лет в 1940−50-е годы американцы получили итоговый мультипликативный эффект в десятки раз превысивший вложенные средства. Индивидуальное строительство дало импульс развитию многих отраслей экономики за счет средств населения, а в конечном итоге привело к умножению богатства и страны и ее народа. О денежных средствах населения как-то забыли в последнее время, оставив попытки их привлечь. Не является ли Инициация Государственной Программы Ипотечного кредитования для застройщиков индивидуального жилья самым честным, быстрым и действенным способом работы денег на общее благо?
Инициированное государством в недавнем прошлом дачное движение способствовало укреплению благосостояния граждан, снижению социальных рисков, привлечению частных сбережений к финансированию многих отраслей экономики. Причем роль и затраты государства были значительны только на старте. Но поражает масштабами сбережения ресурсов простая идея. Со времен развитого социализма любой обыватель стремился получить отдельную квартиру, затем добивался выделения участка под строительство гаража (чаще где-нибудь на городской окраине). Потом начинал строить дачу в относительной близости от города. В результате сфера приложения усилий большинства соотечественников на достижение благополучия развивалась в 3 ипостасях. Потери времени, материальных ресурсов, здоровья, даже продуктивности мышления (сам на работе, голова на даче) не имеют аналогов. Конечно сегодня 'советских' 6−10 соток едва хватает для строительства дома. Нужно более подходящее место приложения усилий.
Стремления граждан заполучить собственную наследуемую усадьбу — факт. В Санкт-Петербурге отмечен 'нездоровый' интерес к индивидуальной пригородной застройке. На Урале сектор индивидуального строительства при сохранении динамики обещает через год-другой обогнать массовое многоэтажное. В большинстве случаев местом строительства выбраны пригороды: Свердловская область — 255,6 тыс. квадратных метров (40%), Пермская область — 144,6 (40%), Тюменская область — 152,6 (32%), Курганская область — 50,1 (52%), Удмуртия — более 200 (60%), Башкирия — более 800(60%). Причем чаще граждане не ограничиваются пятачком в 10 соток, а столбят пятно покрупнее, — чтобы и сад, и огород, и английскую лужайку было где разместить в дальнейшем.
Намерено ли государство использовать скрытые резервы роста национальной экономики, содержащиеся в стремлении большинства российских граждан к приобретению индивидуального жилья? Не следует ли инициировать Государственную программу индивидуальной застройки, строительства 'Одноэтажной России' подобную 'одноэтажной' Америке, Германии, Франции? Тем более, что условия уникальные. Земли много, как говорится — на всех хватит, и притом по смешным ценам. В январе 2003 года в 30 км от Тулы сообщество простых российских семей приобрело участок пашни и кормовых угодий. Покупка и межевание участков по 1,2 га обошлась каждой семье в 7 тысяч рублей. Это пример успешной стратификации, объединения 142 семей для общих целей — строительства компактного поселения с собственной социальной инфрастуктурой.
Государство декларирует ориентацию на ресурсосберегающие технологии, на защиту от техногенных катастроф, но медлит с поддержкой инициативы массы собственников 'настоящего' жилья и тех, кто готов к ним примкнуть. Содержание городского жилищного фонда обходится стране недешево, а разве тревожат ЖКХ собственники пригородных коттеджей? Страну опять погнали строем к светлому будущему (реформа ЖКХ), только частники остались свободны в выборе 'за что платить' за газ или утепление своих домов. Сегодня средняя стоимость городского жилья предлагаемого застройщиками уже превысила стоимость загородного дома со всеми атрибутами благополучия. В итоге целесообразность дальнейшего наращивания объемов городской застройки сомнительна по многим причинам. И главная из них — дикое несоответствие того, к чему человек стремится, тому, чем довольствуется.
Развитие 'одноэтажной России' может отличаться труднодостижимыми для так называемых развитых стран преимуществами. Во-первых, стоимость земли для застройки доступна сейчас практически любой российской семье. Для основной массы жителей Западной Европы покупка клочка в 10 -20 соток в живописном месте — роскошь, которую можно себе позволить только перед выходом на пенсию. Стоит избежать тех ошибок, которых, допустим, США уже не исправить. Начало 'одноэтажной Америки' принято связывать с бурной деятельностью Билла Левитта. В 1947 на приобретенных отцом Левитта землях вблизи Нью-Йорка при поддержке властей началось крупномасштабное строительство. К 1951 году компания 'Левитт и сыновья' построила здесь 17 с половиной тысяч домов. Стоимость домов cоставляла 7990 долларов, первоначальный взнос — 100 долларов. За свои 74 квадратных метра жилья новоселы платили 52 доллара в месяц в течение 15 лет. Ипотечные ссуды выдавались под 10% годовых, несмотря на близкую к нашей ставку рефинансирования. Но площадь приусадебных участков не превышала 3 соток, конвейерная сборка обусловила полную унификацию домов. Получились этакие 'хрущевки' по-американски. Минимализм Левитта подхватили конкуренты, в итоге порядка половины населения США получили в 50−70 годах своеобразные эрзац-усадьбы в пригородах. А в 80-е годы правительство США опасаясь перепроизводства вообще ввело 10-летний запрет на строительство. Все могло быть иначе, обратись тот же Левитт к другим источникам формирования идеи.
Век назад в 1902 году скромный стенограф английского парламента Эбенизер Хоуард, ранее никому неизвестный, выпустил книгу 'Города будущего' (точный перевод: 'Города-сады завтрашнего дня'), которой было суждено составить эпоху в вопросах планировки, жилищного строительства в городах. Книга вскоре была переведена на все главные европейские языки, имела широкий успех и повела в нескольких случаях к реализации идеи автора на деле. В разных странах возникли 'общества городов-садов', были выпущены многочисленные исследования по данному типу городов, читались соответствующие лекции, и во вновь созданные согласно планам Хоуарда населенные пункты стекались экскурсии со всего мира. Успеху нового движения способствовал факт быстрого развития вновь построенных городов-садов и низкая в них смертность. Идея Хоуарда основывалась на синтезе традиционных города и деревни. 'В городе-деревне или городе-саде, созданном по сознательному плану, должны быть все достоинства (магниты), но не должно быть ни одного из отличительных дефектов двух противостоящих друг другу типов поселений'.
Конечно, кое-что из предложенного автором в проектах подобных поселений изжило себя за сотню лет (соседство фабрик и сельхозугодий, муниципальная собственность на землю). Все же крупная промышленность более уместна в мегаполисах, а интересы частных собственников вполне могут поддаваться регулировке в процессе гражданского согласия и стратификации. Но в целом многое и справедливо. Принципы остающиеся неизменными — самоуправление, заранее установленный план, ограниченная площадь и населенность, большая часть придомовой территории под садом, не застраиваемый зеленый пояс вокруг. По мнению ведущего теоретика в области городского управления Льва Александровича Велихова, автора учебника 'Основы городского хозяйства': 'На протяжении веков город появлялся в различных своих формах как надстройка над технико-экономическими базами сменяющихся эпох. Он исчерпал все возможности и, послужив средоточием человеческой цивилизации, развил наконец все противоречия, свойственные асоциальной системе. Строительство компактных городов-садов может сделаться не случайным исключением и оазисом, но счастливым и давно желанным массовым фактом. 'Город-село' первобытных народов таким образом возродится в блеске всех культурных приобретений многих тысячелетий'.
А вот мнение современников. В.М. Молчанов, профессор, заведующий кафедрой архитектуры жилых и общественных зданий РААИ: 'Начало ХXI века и последующий период, по нашему убеждению, должны быть связаны с внедрением принципиально новой идеологии построения жилища, базирующейся на экологических принципах. Как нам представляется, кардинально изменится градостроительная концепция организации поселений. Современные города как среда для обитания стремительно теряют привлекательность. В обществе произойдЈт решительный поворот к малоэтажному индивидуальному жилому дому усадебного типа. ПричЈм отличия от предыдущих опытов строительства городов-садов будут состоять в предоставлении каждой желающей семье достаточно большого земельного участка (площадью около 1 га) и формирования на этой основе экопоселений с численностью 150−200 семей. Принципиальной особенностью формирования жилых зданий и участков должно стать внедрение комплексного экологического подхода. Это проявится в использовании ресурсосберегающих технологий домостроения и инженерного оборудования, возобновляемых источников энергии, в возрастании роли ландшафтного проектирования и создания естественного воспроизводства зелЈных насаждений. Не следует забывать, что во всЈм мире наблюдается активное экспериментальное строительство экодомов и экопоселений.'
Так кто же будет строить мечту. Вернемся к определению цены вопроса. Строители хоть и неохотно, но пошли на снижение цен городского жилья. Сегодня цена 1 метра массовой застройки составляет в среднем по России 10−12 тысяч рублей. А каково предложение индивидуального жилья? В Тюмени ряд компаний уже нацелен на растущий рынок. ООО 'Инфлэкс' предлагает дома из оцилиндрованного бревна по цене от 12 тыс. рублей за 1 квадратный метр. Компания 'Сибжилстрой' предлагает быстровозводимые дома из сэндвич панелей и клееного бруса со стоимостью метра 8−10 тыс. рублей. 'Сибирский стандарт' развертывает строительство домов по финской технологии. ЗАО 'Ангар' строит брусовые дома при цене 7,5 тыс. рублей. Последнее предложение заслуживает большего уважения, поскольку дома за эту цену строятся под ключ.
Земельные участки под застройку возможно приобрести практически на территории каждого муниципального образования при соблюдении ряда условий: 2+3 земли должно использоваться по прямому сельскохозяйственному назначению, обязательно межевание вновь приобретенных участков, участие в сделке так называемого третьего лица, незаинтересованного ни в покупке, ни в продаже земли. Цена продажи определена местными советами и составляет от 2 до 200 тыс. рублей за 1 гектар. Остается учесть стоимость подведения коммуникаций, исходя из конкретных условий она составляет по оценкам специалистов от 50 до 250 тыс. рублей. Именно дороговизна сетей сдерживает порывы как частных застройщиков, так и строительных компаний. По мнению Александра Петровича Малышкина, зав. кафедрой строительных конструкций Тюменской государственной архитектурно-строительной академии, — 'Если бы государство взяло на себя функции единого заказчика, то сегодня решились бы вопросы и с ипотечным кредитованием, и с развитием сетей в пригородной зоне, и с инженерным обеспечением'. Мнение эксперта разделяют и строители-практики, руководители строительных компаний региона. На развертывание строительства индивидуального жилья в одиночку никто не осмеливается. Нужна консолидирующая сила, кто будет выступать в этой роли — крупный инвестор, объединение граждан или государство не так уж и важно.
Обратимся к политическим аспектам развития данной идеи. Надеюсь ни у кого не вызывает сомнений стремление большинства российских семей к обретению собственного наследуемого поместья. Как вы считаете, вложение в уста лояльных к исполнительной власти партий такой национальной идеи (например ЕР, НПРФ) может привести к их полной победе на выборах в Государственную Думу? Ответ очевиден. Но даже без них 'народная' идея пробьет себе дорогу. Вопрос состоит лишь в том, кто ее подхватит. В Сибири не было помещиков, почти не было частной собственности на землю. Еще у Столыпина во время поездки родился грандиозный по масштабам замысел приватизации сибирских земель. Переселение в Сибирь могло бы увеличиться кратно с 3 до 30 миллионов крестьян. Как знать, может и не было бы тогда благодарной аудитории у РСДРП (б). Как-то, выколачивая очередные налоговые льготы у властей, Левитт произнес фразу, ставшую впоследствии крылатой: 'Если у человека есть свой дом и участок земли, он никогда не станет коммунистом — ему и без того есть, чем заняться'.
11 марта Президент США Джордж Буш лично принял участие в строительстве дома для малоимущей семьи в Техасе — в 56-и километрах от своего собственного ранчо. Владимир Владимирович тоже мог бы заняться строительством. Остается лишь выяснить, что или кто его сдерживает.
Напоследок приведу высказывание видного писателя Владимира Николаевича Мегрэ: 'Идея, рождЈнная в обществе и сумевшая увлечь собой сердца миллионов простых людей не умирает. Такая идея является подарком правящей администрации любой страны. Если правящие администрации еЈ не воспринимают, она является подарком для оппозиции. Если еЈ не воспринимает оппозиция — на задворках истории окажутся и те, и другие'.
Андрей Гаскин
Тюмень, 20 марта 2003 г.
